Een slapende VvE, wat nu?

Timo de Jong | 03 Maart, 2023

Wilt u uw VvE beheer uitbesteden aan een professionele organisatie die met u meedenkt op alle fronten? Dan bent u bij OPTIMO Beheer aan het juiste adres.

Een slapende VvE

Er zijn meer dan genoeg VvE’s die niet goed functioneren. Deze VvE’s noemen we “slapende VvE’s”, en ze kunnen een hoop vervelende gevolgen hebben. Wat zijn deze gevolgen, hoe kunt u uw slapende VvE activeren, en wie kan u hierbij helpen? In deze blog leggen wij u uit wat er gebeurt bij een slapende VvE, en geven wij een stappenplan om uw VvE weer te activeren.

Wat is een slapende VvE?

Simpel gezegd is een slapende VvE een VvE die niet actief is. Normaal gesproken houdt een Vereniging van Eigenaars zich bezig met het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen in het appartementencomplex. Hier komen ook een heleboel andere taken bij kijken, zoals het beheer van de verzekeringen en de afhandeling van schades, maar ook het opstellen van de jaarrekening. Al deze zaken moeten goed geregeld worden. Niet alleen omdat het soms wettelijk verplicht is, maar ook omdat goed VvE beheer bijdraagt aan een veilige en fijne leefomgeving. Bovendien kan een actieve VvE de waarde van uw appartement positief beïnvloeden.

Bij een slapende VvE ondernemen de leden geen activiteiten. Ze komen hun verplichtingen niet na, en er vinden geen vergaderingen plaats. Er worden geen onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd, er wordt geen reservefonds bijgehouden en geen MJOP (meerjarenonderhoudsplan) opgesteld. Een slapende VvE activeren is dus een hoop werk. Gelukkig kan OPTIMO u hierbij helpen.

Waarom moet ik mijn slapende VvE activeren?

Een slapende VvE kan problematisch zijn. Zoals eerder aangegeven is een VvE verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Maar er zijn nog veel meer taken waar een actieve VvE zich mee bezighoudt. Om het gemakkelijker te maken, zijn de taken onderverdeeld in vier categorieën:

Administratief beheer
Financieel beheer
Technisch beheer
Bestuurlijk beheer

Wilt u meer weten over de taken van een VvE beheerder? Lees dan onze blog hierover!

Wat gebeurt er als een VvE deze taken niet (langer) uitvoert? Wat zijn de gevolgen van een slapende VvE? En waarom zou u uw slapende VvE activeren? In het volgende stuk geven wij vijf voorbeelden.

Een actieve VvE kan de waarde van uw appartement of appartementencomplex positief beïnvloeden.

1. Achterstallig onderhoud

Misschien wel het meest voor de hand liggende gevolg van een slapende VvE is achterstallig onderhoud. Een slapende VvE voert geen onderhoudswerkzaamheden uit. Hierdoor krijgen het appartementencomplex en de bewoners te maken met verval. Een kapotte raam in de hal wordt niet vervangen, een kapotte trapleuning niet gerepareerd en dat verouderde slot op de voordeur van het complex wordt met de dag slechter Door deze kleine reparaties en ook groter onderhoud uit te stellen, ontstaat er een opstapeling van problemen die na verloop van tijd bijna niet meer te overzien is. Het complex wordt onprettig om in te wonen, en misschien zelfs onveilig. Bovendien daalt de waarde van het gehele complex, en dus ook van uw appartement.

2. Lastige verkoop

Achterstallig onderhoud maakt het lastiger om een appartement te verkopen. Iets dat verkoop nog lastige kan maken, is het feit dat sommige banken geen of lagere hypotheken verstrekken aan woningen binnen een slapende VvE. Als verkoper zult u dan de verkoopprijs moeten laten zakken, zelfs als appartementen meer waard worden of u er meer voor betaald heeft.

3. Ongedekte kosten

Een slapende VvE ontvangt geen financiële bijdragen van de bewoners. Deze bijdragen is bijvoorbeeld nodig om de schilder en de schoonmaker te betalen, en om het reservefonds te onderhouden. Het reservefonds is bedoeld om de kosten van het groot onderhoud te financieren, zoals de reparatie van een lekkend dak. Het is al sinds 2005 voor elke VvE wettelijk verplicht om een reservefonds te onderhouden. In andere woorden; een slapende VvE verzaakt diens financiële taken. Hierdoor kunnen de individuele huiseigenaren plots voor hoge kosten komen te staan.

4. Onderverzekeringen

Leden van een slapende VvE lopen risico op onderverzekering. Onderverzekering houdt in dat de waarde waarvoor een object (in dit geval uw appartement) verzekerd is, lager is dan de werkelijke waarde van het verzekerde object. Hierdoor wordt er minder schadevergoeding uitgekeerd dan nodig is om de gelden schade te kunnen dekken.

5. Onbetrokkenheid en ingrepen

Een slapende VvE kan ook betekenen dat de bewoners van uw complex zich niet of minder met elkaar verbonden voelden. Dit kan leiden tot ruzies, rommel en onenigheid. Conflicten met uw buren zijn erg vervelend. U woont immers allemaal in hetzelfde gebouw en komt elkaar misschien wel dagelijks tegen. Dan geeft u toch voorkeur aan betrokken buren?

Betrokken buren is niet alleen prettig voor de sfeer binnen het pand, maar ook voor de samenwerking. Binnen een slapende VvE vindt er geen samenwerking plaats, maar gemeenten kunnen een VvE hier wel toe dwingen. Via de Machtingswet die is gepubliceerd in 2009 kan een gemeente een slapende VvE activeren en forceren om te vergaderen en onderhoud te verrichten. Deze wet is ontstaan omdat het kabinet ernstige achteruitgang van de leefbaarheid van appartementen wilde voorkomen.

VvE beheer uitbesteden bij OPTIMO?

Het is onze missie om uw VvE echt te ontlasten van de vele verantwoordelijkheden die bij VvE beheer komen kijken. Dit gaat over de maandelijkse leden bijdrage, jaarrekening, begrotingen, en alle wettelijke eisen vanuit het burgerlijk wetboek, maar ook over het activeren van uw slapende VvE. Zo zal er waarschijnlijk achterstallig onderhoud zijn, waar snel een MJOP voor moet komen. Bij een MJOP moet een spaarplan zitten, wat verwerkt moet zijn in de begroting. Daar komt vervolgens de maandelijkse bijdragen uit. OPTIMO kan dit allemaal voor u regelen.

Hoe kan ik mijn slapende VvE activeren?

Nu u weet waarom het zo belangrijk is om een slapende VvE te activeren, kan er gekeken worden naar hoe je dit het beste kan aanpakken. Een slapende VvE activeren kost tijd en moeite. Het is niet iets wat binnen een weekendje geregeld is. Om het proces helder en behapbaar te maken, hebben wij het volgende stappenplan voor u uitgewerkt:

Bepaal wie de leden zijn
Organiseer een Vergadering van Eigenaars
Benoem een beheerder
Stel de begroting vast
Maak afspraken over onderhoud

OPTIMO kan u helpen vanaf het begin. Wij kunnen samen met u bepalen die de leden zijn, en u helpen om hen te activeren. Als beheerder van uw VvE stellen wij de begroting vast en ontlasten wij u door de onderhoudstaken op ons te nemen.

Stap 1: Bepaal wie de leden zijn

Om een VvE te kunnen activeren, moet u eerst bepalen wie de leden zijn. Iedereen die een appartement koopt, wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars. Dit betekent dat alle appartementseigenaren binnen uw complex lid zijn van uw VvE. Wie deze mensen zijn, kunt u achterhalen via het Kadaster of door contact op te nemen met de makelaar.

Stap 2: Organiseer een Vergadering van Eigenaars

Als u eenmaal weet wie alle eigenaars zijn, kunt u de leden van de slapende VvE benaderen. Leg hen uit waarom het nodig is dat de VvE geactiveerd wordt, en nodig hen uit voor een vergadering. Tijdens een Vergadering van Eigenaars kunnen alle leden samenkomen om de toekomst van de VvE en het complex te bespreken, en beslissingen te nemen.

Stap 3: Benoem een beheerder

Eén van de eerste beslissingen die u zal moeten nemen, is wie de beheerder wordt. De beheerder is verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van de VvE. De beheerder kan iemand binnen uw VvE zijn, maar u kunt ook het VvE beheer uitbesteden. Alle taken van een VvE beheerder kunnen worden uitbesteed bij OPTIMO. Apart, of samen. Wilt u meer weten over het uitbesteden van VvE beheer? Hier leest u meer.

Stap 4: Stel de begroting vast

Bepaal de financiële middelen die uw VvE nodig heeft voor het uitvoeren van de taken of het aannemen van een externe beheerder. Stel een begroting op en bepaal aan de hand daarvan wat de periodieke bijdrage (de VvE—bijdrage) zou moeten zijn. Open ook een bankrekening op naam van de VvE. Let erop dat u deze rekening niet opent op naam van de bestuurder of beheerder, maar echt op naam van de Vereniging.

Stap 5: Maak afspraken over onderhoud

Bespreek en maak afspraken over het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. Wat heeft er het meest prioriteit? En hoe gaat u dit aanpakken?

VvE uitbesteden bij OPTIMO Beheer

Bij OPTIMO kunt u met een gerust hart uw VvE beheer uitbesteden. Wij bieden allround samenwerkingen aan. Servicegerichtheid, eerlijkheid, en professionaliteit staan bij ons vooraan. Onze diensten worden zowel los als gezamenlijk aangeboden, afhankelijk van waar u behoefte aan heeft. OPTIMO zit kort op de actiepunten. Wij handelen zaken snel en efficiënt af, en onderscheiden ons door te kiezen voor kwaliteit over kwantiteit. Het belangrijkste voor ons, is dat de VvE tevreden is over ons beheer.

Neem contact met ons op voor een offerte op maat.

Veelgestelde vragen over de VvE

Om alles overzichtelijk te maken hebben we onze meest gestelde vragen hieronder beantwoordt.

Wat is een VvE?

VvE staat voor Vereniging van Eigenaars. Iedereen die een appartement koopt, wordt automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars. Elk appartementengebouw heeft namelijk een VvE, die verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw.

Lees hier het volledige blog artikel over “Wat is een VvE”

Wat doet de VvE?

Een VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen. Bij ‘gemeenschappelijke delen’ kunt u denken aan het dak of een eventuele lift. Exacte taken voor de Vereniging van Eigenaars kunnen verschillen per VvE.

Lees hier het volledige blog artikel over “Wat is een VvE”

Wat zijn de taken van een VvE beheerder?

Een VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen. De exacte taken van een beheerder kunnen verschillen per VvE.

Lees hier het volledige blog artikel over “VvE beheer de voordelen op een rijtje”

Is een VvE bijdrage verplicht?

Ja, bij het kopen van een appartement wordt u direct lid van een VvE. Het is niet mogelijk om dit op te zeggen. Wanneer u uw huis verkoopt, wordt de VvE via de notaris stopgezet.

Wat is een VvE Reservefonds?

Een VvE reservefonds is bedoeld om de kosten van groot onderhoud te financieren. Het behoort op een aparte bankrekening te staan en de leden van de VvE leveren allemaal een bijdrage aan het reservefonds.

Wat is een MJOP?

Een meerjarenonderhoudsplan of MJOP is een rapport met daarin een overzicht van al het onderhoud dat er aan een gebouw of object moet gebeuren, en wat de kosten hiervoor zijn.

Wat zijn de kosten van een VvE?

De kosten van de VvE worden vaak jaarlijks begroot door de VvE beheerder. De kosten zijn afhankelijk van het aantal gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Hoe meer voorzieningen, hoe vaker er onderhoud nodig is en hoe groter de kans op hogere kosten.

Wat is een Vergadering van Eigenaars?

De Vergadering van Eigenaars is een bijeenkomst van het VvE bestuur. Het bestuur komt bij elkaar om het jaarverslag en de jaarrekening te presenteren. Dit moet periodiek gebeuren, meestal jaarlijks. Deze VvE vergadering wordt ook wel de Algemene Leden Vergadering genoemd. Wilt u meer lezen over de ALV?

Lees hier het volledige blog artikel over “Alles over de VvE vergadering“

Mogen huurders meebeslissen over het onderhoud?

Nee, huurders hebben geen beslissingsbevoegdheid.

Graag helpen wij u

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan

We nemen binnen één dag contact met u op.