VvE problemen
Timo de Jong | 09 Okt, 2023
Wil je het VvE beheer uitbesteden aan een professionele organisatie die meedenkt op alle fronten? Dan ben je bij OPTIMO Beheer aan het juiste adres.
Problemen binnen de VvE?
Dit kun je doen!
Inmiddels weet je dat een goed werkende VvE essentieel is voor een prettige sfeer binnen het appartementencomplex. Als je mijn vorige blogs hebt gelezen, dan weet je ook waarom. Dit neemt niet weg dat er binnen een VvE problemen kunnen bestaan of ontstaan. Wat zijn veelvoorkomende problemen binnen een VvE? En wat kan je doen om deze problemen op te lossen?
Oorzaken van VvE problemen
Voordat ik in ga op de problemen die je binnen een VvE kan tegenkomen, wil ik uitleggen wat de meest voorkomende oorzaken zijn. Een probleem komt meestal niet uit de lucht vallen. VvE problemen dus ook niet.
Veel van de problemen in of om een VvE zijn het gevolg van inactiviteit. Een VvE die niet actief is, heet een slapende VvE. Een slapende VvE is op zich al een probleem, omdat het kan leiden tot achterstallig onderhoud (wat onveilige situaties kan creëren), lastige verkoop, ongedekte kosten, onderverzekeringen en onbetrokkenheid. Wil je meer lezen over de slapende VvE, en wat je kan doen om deze te activeren? Bekijk deze blog!
Een tweede, veelvoorkomende oorzaak van VvE problemen is een gebrek aan kennis, geld of tijd. Voor goed VvE beheer is kennis van verschillende vakgebieden nodig. Onvoldoende informatie en ervaring rondom VvE beheer kunnen leiden tot onnodig hoge kosten voor de bewoners. En extra hogen kosten, daar zit niemand op te wachten. Daarnaast kan het beheer van een VvE veel werk vergen. Vooral als het appartementencomplex groot is, en er veel leden zijn. Gelukkig zijn er professionele VvE beheerders, die vaak meer ervaring en kennis hebben dan de VvE-leden zelf. Ze kunnen daarom sneller en efficiënter problemen oplossen. Ook kunnen zij meer middelen inzetten voor het onderhoud van het gebouw en de faciliteiten.
VvE beheer door OPTIMO
Wil jij hulp bij het oplossen van problemen binnen jullie VvE? Dan kom ik graag een keertje kennismaken. Het is mijn missie om jouw VvE echt te ontlasten van de vele verantwoordelijkheden die bij het VvE beheer komen kijken. Denk daarbij aan de maandelijkse ledenbijdrage, jaarrekening, technisch beheer, en alle wettelijke eisen vanuit het burgerlijk wetboek. Ik ben een aanspreekpunt voor de eigenaren. Stel, één van de eigenaren heeft onbewust een lekkage veroorzaakt. De twee woningen daaronder hebben hierdoor gevolgschade geleden aan de opstal. Dit begeleid ik; ik zorg ervoor dat er een lekdetectie komt (indien nodig) en dat het dossier bij de verzekeraar of tussenpersoon terecht komt. De eigenaren hoeven het niet onderling met elkaar uit te zoeken.
Waarom zijn het problemen?
In andere woorden; waarom zou je het een probleem vinden dat jouw VvE niet optimaal functioneert? Dat is een terechte vraag. Het beheren van een VvE en het oplossen van de VvE problemen kan best een gedoe zijn. Waarom zou je? Ik heb het hier in de vorige paragraaf al een beetje over gehad. En het antwoord is simpel; omdat het moet. Ten eerste heeft een VvE wettelijke verplichtingen, zoals het reservefonds. Ten tweede draagt een goed functionerende VvE bij aan een prettige leefomgeving, omdat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen in jouw complex. Ten derde heeft een VvE ook invloed op de financiële waarde van het gebouw, en dus ook jouw appartement.
Wat voor soort VvE problemen zijn er?
Wat voor soort problemen kan je allemaal aantreffen binnen een VvE? Hieronder heb ik een lijstje gemaakt. Ik leg zowel de overkoepelende als de onderliggende VvE problemen uit.
- Slapende VvE
- Gebrek aan kennis
- Gebrek aan geld
- Gebrek aan tijd
- Conflicten tussen de leden
- Conflicten met de beheerder
1. Slapende VvE
Zoals eerder aangegeven, is een slapende VvE op zich al een probleem. Het is belangrijk om een slapende VvE weer te activeren, omdat het nare gevolgen kan hebben. Ik zal wat dieper ingaan op deze nadelige gevolgen:
- Achterstallig onderhoud: Misschien wel het meest voor de hand liggende gevolg van een slapende VvE is achterstallig onderhoud. Een slapende VvE voert geen onderhoudswerkzaamheden uit. Hierdoor krijgen het appartementencomplex en de bewoners te maken met verval. Een kapot raam in de hal wordt niet vervangen, een kapotte trapleuning wordt niet gerepareerd en dat verouderde slot op de voordeur van het complex wordt met de dag slechter. Door deze kleine reparaties en ook groter onderhoud uit te stellen, ontstaat er een opstapeling van problemen die na verloop van tijd bijna niet meer te overzien is. Het complex wordt onprettig om in te wonen, en misschien zelfs onveilig. Bovendien daalt de waarde van het gehele complex, en dus ook van jouw appartement.
- Lastige verkoop: Achterstallig onderhoud maakt het lastiger om een appartement te verkopen. Iets dat verkoop nog lastiger kan maken, is het feit dat sommige banken geen of lagere hypotheken verstrekken aan woningen binnen een slapende VvE. Als verkoper zal je dan de verkoopprijs moeten laten zakken, zelfs als je appartement meer waard is geworden of je er meer voor betaald hebt.
2. Gebrek aan kennis
Een hoop VvE problemen komen voort uit een gebrek aan kennis. Dit kan gaan om kennis over verzekeringen, wetten, de splitsingsakte, het reservefonds of de werking van de VvE. Dit kan leiden tot:
- Juridische problemen: “Juridische problemen” is een breed begrip. Ik doel hiermee op de gevolgen van het niet nakomen van wettelijke verplichtingen. Wanneer je de wet overtreedt door iets niet goed te regelen of te onderhouden (je houdt bijvoorbeeld geen reservefonds bij, of vergeet de VvE te verzekeren) kan je hoge boetes krijgen. Wat zijn precies de verplichtingen van een VvE?Je kan het lezen in deze blog.
- Onderverzekering: Nog een risico van te weinig kennis is onderverzekering. Onderverzekering houdt in dat de waarde waarvoor een object (in dit geval het appartement) verzekerd is, lager is dan de werkelijke waarde van het verzekerde object. Hierdoor wordt er minder schadevergoeding uitgekeerd dan nodig is om de geleden schade te kunnen dekken.
3. Gebrek aan geld
Eén van de meest voorkomende VvE problemen is het onvermogen van sommige eigenaren om bij te dragen aan het reservefonds. Er is dan te weinig geld. Dit kan leiden tot een tekort aan middelen voor het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. Ook wanneer het appartementencomplex onverwachte schade oploopt door een brand of storm, kan dit dan niet gerepareerd worden.
4. Gebrek aan tijd
Het goed beheren van een VvE vraagt veel tijd. Het kan zijn dat de VvE leden deze tijd simpelweg niet hebben, omdat ze druk zijn met werk, het gezin, of andere belangrijke zaken. Helaas kan ook dit leiden tot VvE problemen. Stel, je hebt niet voldoende tijd om een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te stellen. Het MJOP is belangrijk voor het waarborgen van de kwaliteit en de veiligheid van het gebouw op de lange termijn. Het heeft invloed op de waarde van jouw appartement, en is bij sommige VvE’s verplicht. Door dit plan niet of te snel te maken, kan je dus problemen oplopen op het gebied van veiligheid, appartementswaarde en justitie.
Als je zelf niet genoeg tijd hebt, kan je een externe beheerder inhuren. Wil je meer lezen over de voordelen van het uitbesteden van VvE beheer, of hier advies over? Plan dan een kennismakingsgesprek in, of lees mijn blog over het uitbesteden van VvE beheer.
5. Conflicten tussen de leden
Er kunnen binnen een VvE problemen ontstaan door conflicten tussen de leden. Deze conflicten zijn vervelend om een paar verschillende redenen. Ten eerste woon je allemaal in hetzelfde gebouw. Je komt elkaar misschien wel dagelijks tegen. Dan heb je tocht liever een goede buur dan een verre vriend?
Daarnaast kunnen conflicten ook leiden tot besluiteloosheid. Besluitvorming binnen een VvE kan tijdrovend en complex zijn, vooral wanneer eigenaren het niet eens kunnen worden over belangrijke kwesties zoals renovaties, investeringen of onderhoudsprojecten.
6. Conflicten met de beheerder
Naast conflicten tussen de leden, kunnen er ook conflicten zijn met de beheerder. Dit leidt tot ongeveer dezelfde VvE problemen; besluitvorming wordt lastig en de verschillende visies en belangen kunnen resulteren in conflicten over zaken als renovaties en gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.
Veel van de problemen in of om een VvE zijn het gevolg van inactiviteit
Hoe los je VvE problemen op?
Samengevat leiden VvE problemen tot veel onzekerheid, hoge kosten en waardedaling. Wat kan je doen om deze problemen op te lossen?
- Preventief onderhoud
- Duidelijke besluitvorming
- Goed financieel beheer
- Effectieve communicatie
- Mediatie en bemiddeling
De combinatie van deze vijf stappen kan binnen een VvE problemen oplossen. Preventief onderhoud, gestructureerde besluitvorming, goed financieel beheer, effectieve communicatie en professionele bemiddeling zijn de bouwstenen van een goed functionerende VvE. Het belangrijkste is dat alle betrokkenen hun steentje bijdragen en bereid zijn om samen te werken aan een gezonde en positieve leefomgeving.
1. Preventief onderhoud
Het belang van regelmatig onderhoud mag niet worden onderschat. Door in te zetten op preventieve maatregelen en periodiek onderhoud, kunnen problemen in een vroeg stadium worden opgespoord en verholpen voordat ze ernstig worden. Dit kan variëren van het inspecteren van de dakbedekking en gevel tot het controleren van de installaties en het uitvoeren van kleine reparaties.
2. Duidelijke besluitvorming
Gestructureerde processen kunnen helpen bij de besluitvorming. Het instellen van vaste vergaderdata en het verstrekken van relevante informatie vooraf kunnen eigenaren in staat stellen zich voor te bereiden op de ALV (Algemene Ledenvergadering). Het aanmoedigen van open discussies en het verwelkomen van diverse meningen is essentieel om tot de beste oplossingen te komen. Lees meer over de ALV
3. Goed Financieel Beheer
Een gezonde financiële basis is belangrijk voor het functioneren van een VvE. Dit omvat het opstellen van realistische begrotingen die rekening houden met zowel lopende uitgaven als toekomstige projecten. Tijdige en regelmatige bijdragen van alle eigenaren zijn cruciaal om financiële tekorten te voorkomen. Transparantie over de financiële situatie kan worden bereikt door regelmatige rapportage aan alle eigenaren, inclusief inzicht in inkomsten, uitgaven en eventuele reserves. Wil je meer weten over de financiën van een VvE, en het VvE reservefonds? Je leest het in deze blog!
4. Effectieve Communicatie
Moderne communicatietechnologieën bieden diverse middelen om transparantie te bevorderen. Het opzetten van een online platform, bijvoorbeeld een VvE website of een digitale nieuwsbrief, kan ervoor zorgen dat eigenaren gemakkelijk op de hoogte blijven van belangrijke aankondigingen, vergaderingen en beslissingen. Open dialoog tussen eigenaren en het bestuur helpt om misverstanden te voorkomen en gemeenschappelijke doelen te versterken.
5. Mediatie en Bemiddeling
Conflicten tussen eigenaren kunnen soms moeilijk op te lossen zijn zonder externe hulp. Het inschakelen van een professionele bemiddelaar biedt een neutrale en onpartijdige manier om tot een compromis te komen. Deze derde partij kan helpen bij het overbruggen van meningsverschillen en het vinden van gemeenschappelijke grond, wat vaak leidt tot duurzame oplossingen.
VvE uitbesteden bij OPTIMO Beheer
Wil je jouw VvE beheer uitbesteden aan een professionele organisatie die met je meedenkt op alle fronten? Dan ben je bij OPTIMO Beheer aan het juiste adres. Ik ontzorg je op alle gebieden binnen VvE, en sta altijd voor jou klaar.
Ik maak graag een keer kennis!
Veelgestelde vragen VvE
Om alles overzichtelijk te maken hebben we onze meest gestelde vragen hieronder beantwoordt.
VvE problemen kunnen worden opgelost door de VvE zelf. Dit vraagt echter om de medewerking van alle leden. Als je merkt dat het motiveren van de andere leden lastig is, of dat jullie er zelfstandig niet uit komen, dan kan het helpen om de hulp in de schakelen van een externe, professionele VvE beheerder.
Een VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen binnen het appartementencomplex. Bij ‘gemeenschappelijke delen’ kan je denken aan het dak of een eventuele lift. Exacte taken voor de Vereniging van Eigenaars kunnen verschillen per VvE.
De kosten van een VvE zijn afhankelijk van het aantal gemeenschappelijke ruimtes en de voorzieningen. Hoe meer voorzieningen, hoe vaker er onderhoud nodig is en hoe groter de kans op hogere kosten. De kosten worden jaarlijks begroot door de VvE beheerder.
Een VvE reservefonds is bedoeld om de kosten van groot onderhoud te financieren. Het behoort op een aparte bankrekening te staan en de leden van de VvE leveren allemaal een bijdrage aan het reservefonds.
Het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is van groot belang voor een VvE. Dit plan geeft inzicht in het onderhoud dat nodig is aan het gebouw op korte en lange termijn en de bijbehorende kosten. Bij het opstellen van het MJOP is het belangrijk dat alle eigenaren van de VvE worden betrokken en inspraak hebben.
Het MJOP wordt door de vergadering van eigenaren vastgesteld. Hierbij geldt dat de vaststelling met een gekwalificeerde meerderheid moet worden gedaan. Dit betekent dat er minimaal 2/3e van het totaal aantal stemmen van de VvE aanwezig moet zijn en dat er minimaal 2/3e van deze aanwezigen vóór het MJOP moet stemmen.
Het is dus belangrijk om als VvE goed voorbereid te zijn op de vergadering waarin het MJOP wordt vastgesteld. Het is aan te raden om een bouwkundige of externe VvE beheerder te betrekken bij het opstellen van het MJOP en de begroting. Zij kunnen ondersteunen bij het maken van de juiste keuzes en het opstellen van een realistische begroting.
Wanneer het MJOP met een gekwalificeerde meerderheid is vastgesteld, zijn alle eigenaren verplicht om bij te dragen aan het reservefonds. Zo kan de VvE zorgen voor een goed gevulde buffer om het benodigde onderhoud aan het gebouw uit te voeren en kunnen financiële verrassingen worden voorkomen.
Ja, bij het kopen van een appartement wordt u direct lid van een VvE. Het is niet mogelijk om dit op te zeggen. Wanneer u uw huis verkoopt, wordt de VvE via de notaris stopgezet.
Nee, huurders hebben geen beslissingsbevoegdheid.
Advies nodig? Daar maak ik graag tijd voor!
Laten we kennismaken.
Meer weten? Lees ook eens onze andere blogs
VvE Zonnepanelen? Alles wat je moet weten!
Wil jouw VvE ook zonnepanelen, maar weet je niet waar je moet beginnen? In deze blog leg ik je uit hoe een VvE zonnepanelen kan financieren, installeren en gebruiken.
Kosten van VvE beheer
Wat kost het uitbesteden van het VvE beheer? Het is een veel gestelde vraag. Het antwoord is echter niet eenduidig. Een VvE heeft veel verschillende kosten, en de kosten van het beheer zijn afhankelijk van
VvE verduurzamen
Verduurzaming, een steeds belangrijker onderwerp. Toch lopen veel VvE’s hierop achter. Daarom dan ook de vraag, de VvE verduurzamen, hoe doe je dat? Wij leggen het uit!
